Большую часть нуждающихся в льготном жилье составляют социально уязвимые слои населения и государственные служащие
В современном мире основным элементом среди базовых потребностей населения любой страны является наличие условий для проживания. В центре внимания государства всегда стояла задача повышения благосостояния народа Казахстана путём обеспечения доступности комфортного жилья, в особенности для социально уязвимых слоев населения (СУСН).
В Республике Казахстан в настоящее время насчитывается 614,7 тыс. человек, состоящих в очереди на получение льготного государственного жилья. Среди них лица с инвалидностью I и II группы, семьи, имеющие и воспитывающие детей с инвалидностью, участники Великой Отечественной войны, лица с тяжёлыми формами хронических заболеваний, пенсионеры по возрасту, дети-сироты, многодетные семьи, члены семей погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и так далее. Наибольшие доли среди нуждающихся в льготном жилье составляют именно СУСН (40%) и государственные служащие (35,3%).
Однако большинству граждан нашей страны приходится годами ждать своей очереди на получение государственного жилья. Согласно данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития, количество очередников из года в год показывает стабильный стремительный рост. Их численность с 2016 года по настоящее время увеличилась на 68,1% — с 365,6 тыс. до 614,7 тыс. человек. Наибольший прирост наблюдался в 2017 году, когда количество людей в очереди увеличилось на 62,8 тыс. человек, или на 17,2%. Среднее значение ежегодного прироста численности очередников за рассматриваемый период составляет 11%. При этом на текущий момент за весь период жильём обеспечили лишь 61 тыс. человек.
Основная причина низкого темпа обеспечения очередников льготным жильём — недостаточный объём строительства государственного жилья. За период 2016–2022 годов в эксплуатацию было введено 10,7 млн. кв. м льготного жилья. Исходя из допущения, что средняя площадь одной квартиры составляет 60 кв. м, за указанный период было построено порядка 177,6 тыс. квартир, или в среднем от 25 тыс. до 30 тыс. квартир ежегодно. Как мы видим, это количество не перекрывает даже ежегодного прироста числа очередников.
Помимо быстрых темпов роста численности очередников и недостаточного объёма строительства льготного жилья, ситуация усугубляется наличием спекуляций, проводимых с государственным жильём. В силу того, что цены на государственное жильё значительно ниже рыночных, встречаются случаи незаконного получения квартир вне очереди и их дальнейшей перепродажи с наценкой.
Как сообщает Khabar.kz, в Карагандинской области в очереди на жильё незаконно стояли 1200 человек. Такая же ситуация наблюдалась и в Восточно-Казахстанской области, где 600 госслужащих незаконно стояли в очереди на получение жилья. Это препятствовало получению квартир людьми, действительно нуждающимися в них.
Незаконная постановка в очередь — отнюдь не единственная проблема в системе выдачи государственного жилья. По стране также наблюдались случаи сдачи государственного жилья в аренду третьим лицам, незаконное распределение квартир по государственным программам, а также перепродажа льготного жилья на рынке по завышенной цене. Таким образом, государственная поддержка распыляется, и льготные квартиры получают граждане, которые вовсе не нуждаются в такой поддержке.
Для решения подобных проблем специалисты и профессиональное сообщество страны ставят в пример опыт Сингапура, где проблема с очередниками на жильё была решена за относительно короткие сроки. Государственное жильё в Сингапуре находится в управлении Совета по жилищному строительству и развитию (HDB) на условиях 99-летней аренды. Долгосрочная аренда недвижимости с возможностью её продажи только для граждан Сингапура позволяет минимизировать риски появления пузыря. Более 80% населения Сингапура живёт в квартирах, построенных HDB, количество таких квартир в 2021 году составило порядка 1,1 млн.
Самый простой способ приобретения квартиры — прямой заказ через HDB. На протяжении многих лет действовали различные программы продажи жилья. В настоящее время программа, которая была запущена в 2001 году, называется «Постройка на заказ» (Build-To-Order, BTO). Эта программа действует параллельно с «Продажей квартир на балансе» (Sale of Balance Flats, SBF), позволяющей реализовать квартиры из предыдущих проектов BTO, непроданные квартиры по программе замены старых квартир SERS и квартиры, которые вернулись в собственность HDB. Схема выборочной перепланировки по всему блоку (SERS) направлена на обновление старых жилых комплексов. Если человек является резидентом SERS, он получает возможность переехать в новый дом с новым договором аренды на 99 лет. Владельцам квартир SERS также предоставляется пакет, включающий компенсацию и льготы по переселению.
В Сингапуре создалась замкнутая экосистема доступного жилья, в которой льготную недвижимость получают только определённые категории граждан, с возможностью продажи жилья, но только внутри этой экосистемы и по истечении определённого периода времени, что не позволяет спекулировать таким жильём. Кроме того, в Сингапуре есть свой вторичный рынок государственного жилья для тех же нуждающихся категорий населения, где можно продать квартиру или сдать её в аренду.
Опыт Сингапура может быть показателен для РК в части жёсткого регулирования жилищных отношений, разделения рынка на две части: льготное государственное жильё и жильё от частных девелоперов. Эта модель позволяет реализовывать государственное жильё только внутри закрытого рынка по утверждённым ценам в соответствии с отдельным набором законов и стратегий, отличных от тех, которые применяются в отношении частного жилья. Такой подход позволяет «накапливать» государственное жильё для удовлетворения значительного спроса. Эта политика помогла Сингапуру достичь уровня владения жильём в 91%, что является одним из самых высоких показателей в мире.
Также, по мнению профессионального сообщества, внедрение аналогичной модели разделения рынка жилья в нашей стране может оказать благоприятное воздействие на темпы предоставления жилья очередникам. В разделённом рынке государственное жильё, полученное очередником, при желании может быть продано внутри закрытого рынка только такому же очереднику. Более того, цены и другие условия на этом рынке будут регулироваться отдельными законодательными актами. Таким образом, будет снижена мотивация спекуляции льготным жильём и появится возможность охватить большее количество граждан, которые действительно нуждаются в жилье.
