Детальная аналитика рынка недвижимости Казахстана в 2020 году

Текущий кризис не лучшим образом отразился на покупательской способности и рынке недвижимости Казахстана в целом. Из-за пандемии часть инвесторов потеряла рабочие места, стабильную заработную плату и часть сбережений. Вот почему в последние месяцы покупатели стараются с минимальными убытками пережить сложные времена и опасаются крупных покупок.

Одновременно с этим некоторые казахстанцы ждут, что повторится ситуация мирового кризиса 2007-2008 годов. Тогда стоимость новостроек упала до минимума, кое-кто успел обзавестись объектом с заметной скидкой. Для сравнения: в конце 2009 года ценность жилых квадратных метров снизилась на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

Так что сейчас в наиболее невыгодном положении оказались именно девелоперы. Жесткий карантин существенно замедлил темпы строительства и снизил спрос на недвижимое имущество. Отдельные застройщики остались на грани разорения и влезли в долгострои. При этом компании не могут сильно опускать стоимость кв.м или предоставлять значительные скидки. Ведь в таком случае стройфирмы рискуют не просто лишиться прибыли, но и уйти в серьезный минус или обанкротиться. В более или менее устойчивом положении остались фирмы, поддерживаемые государством или обладающие немалым капиталом.

Но значит ли все вышеперечисленное, что для рядовых казахстанцев настали счастливые времена, и люди могут обзавестись квартирами по бросовой цене? Команда сайта novostroy.kz провела детальный анализ рынка недвижимости и оценила шансы на упадок стоимости м² до антирекорда.

В сегодняшней статье вы узнаете:

• стоит ли ожидать существенного снижения ценника или лучше подписывать договор купли-продажи с девелоперами на данном этапе;
• насколько спрос инвесторов на первичную жилплощадь превышает предложение;
• о влиянии COVID-19 на отрасль;
• поддерживающих госпрограммах;
• динамике цен в текущем году и стоимости недвижимого имущества в крупнейших городах;
• размере аренды квартир и тактике застройщиков в новых условиях рынка;
• прогнозах аналитиков на ближайшие 2-3 года.

На что надеются казахстанские инвесторы в 2020 году

В частных разговорах с близкими и коллегами, на форумах и в различных интернет-дискуссиях люди наперебой говорят, что ценник на первичном и вторичном рынке быстро ползет вниз. Причем главный аргумент оппонентов в споре обычно выступает пандемия коронавируса и последовавший за ней экономический спад.

Действительно, этой весной после объявления самоизоляции и введения карантинных мер, показатели немного снизились. Но летом стоимость м² постепенно поползла вверх. Так, в Нур-Султане минимум был достигнут в мае и ценник опустился до 341 500 тенге (₸). А в Алматы вообще никаких существенных изменений не было. Самая низкая отметка за время пандемии – 433 600 за метр. Причем с каждым последующим месяцем сумма только росла.

В целом отрасль продемонстрировала хотя бы небольшой, но рост. Только в некоторых областях был замечен серьезный или не очень спад. По данным Министерства национальной экономики Республики Казахстан, больше всего за прошедший год утратили ценность объекты в Усть-Каменогорске. Здесь жилье потеряло 3,4% всего за 12 месяцев.

Никаких изменений с ценником на первичке не произошло:

• в Актау;
• Атырау;
• Кызылорде;
• Петропавловске;
• Талдыкоргане;
• и Таразе.

В остальных случаях за период с августа 2019 и по август 2020 новостройки продемонстрировали небольшой, но рост. Но об этом подробнее поговорим чуть позже.

На вторичке ситуация иная. Здесь за прошедшие месяцы продавцы снизили сумму продажи жилых помещений на 10-12%. Правда, обусловлена ситуация совершенно не кризисом или неплатежеспособностью населения. Продавцы обустроенных объектов в старом или новом жилом фонде всегда несколько завышают ценники. Так они могут торговаться с покупателями, предоставляя реальным клиентам солидную скидку.

При этом в сложные периоды именно за счет изначально завышенной стоимости м² частные лица и риелторы делают перерасчет стоимости квартир. В долларах жилище становится дешевле, однако, по итогу даже в тенге владелец ничего не теряет. За его риски платит непосредственно инвестор.

Эксперты сходятся во мнении, что казахстанцы зря надеются на полный упадок отрасли и ожидают огромных скидок. В настоящий момент, даже с учетом коронакризиса, нестабильной ситуации в соседних странах и мире, нет никаких предпосылок к резкому снижению ценника.

Максимальное снижение цен, по мнению многих аналитических агентств, будет не выше 10% от первоначальной цифры. Это вполне реальное и адекватное предложение девелоперов в текущих условиях. Тем более, что на первичном рынке Казахстана замечен острый недостаток жилых комплексов.

Реальный спрос и предложение на первичке

Мнение специалистов основано не на пустом месте. Аналитики и эксперты по недвижимости в курсе нескольких существующих проблем, которые не позволят первичному рынку рухнуть.

1. 90% сделок на первичке осуществляется с помощью субсидирования ипотечных ставок. Государство заинтересовано в заключении договоров купли-продажи, поэтому предоставляет населению разнообразные льготные программы;
2. После запуска долгожданной госпрограммы «5-10-20» спрос на новые здания тоже немного подрос. Предложение властей направлено на тех покупателей, которые стоят в очереди много лет или не в состоянии приобрести имущество со 100%-ой оплатой из личных накоплений;
3. Темпы строительства в крупных и небольших городах отстают от реального спроса как минимум на пару лет. Высокий показатель рождаемости и до этого сравнительно стабильная экономика привела к тому, что многие люди нуждаются в квартирах. Но застройщики пока не достигли таких темпов работы, чтобы полностью закрыть спрос местного населения. Из-за этого семьи вынуждены стоять в очередях, чтобы получить субсидию на ипотечный кредит. Пандемия тоже не сыграла на руку клиентам. В январе девелоперы ввели в эксплуатацию 731 000 м² и уже в августе по стране в общей сумме приняли 6 993 000 м². Однако этого все равно недостаточно. После простоя строительства на время карантина разрыв между спросом и предложением еще увеличится, правда, заметят это инвесторы не сразу.

Больше всего многоэтажных зданий вводят: в Нур-Султане (116 500 кв.м), Мангистауской области (85 000 кв.м), Алматы (84 400 кв.м), Кызылординской (66 000 кв.м) и Костанайской (64 500 кв.м) областях. Последние места в рейтинге по темпам строительства и сдачи в эксплуатацию занимают Северо-Казахстанская и Павлодарская области, а также город Шымкент.

Как отразилась пандемия коронавируса на рынке недвижимости

Помимо замедления темпов работы стройфирм коронакризис загубил множество девелоперов. В середине июня премьер-министр Аскар Мамин сделал заявление о том, что правительство будет поддерживать строительный сектор. Государство намерено обеспечить помощь застройщикам, чтобы восстановить рост экономического сектора. Специально для этого был разработан комплексный план, который направлен на обеспечение доходов и занятости местного населения.

Однако привлекательные в теории обещания пригодятся не всем. Аналитики предполагают, данное заявление никак не повлияет на снижение стоимости жилплощади. Крупные игроки рынка до сих пор удерживают первоначальные цифры и неохотно идут на компромиссы с инвесторами. Кроме того, поддержка со стороны государства будет обеспечена преимущественно большим, надежным и завоевавшим доверие компаниям. Остальным придется обратиться за помощью в банки на стандартных условиях или закрыться.

Обесценивание национальной валюты на фоне пандемии тоже негативно отражается на отрасли. Те, кто успел закупить стройматериалы до переломного момента, смогут держать ценники на приемлемом уровне. Остальным придется инвестировать строительство за счет дольщиков или же прибегать к непопулярным мерам – поднимать стоимость квадратных метров в ЖК.

Специалисты NOVOSTROY.KZ проанализировали список застройщиков на своем сайте, выявив одну закономерность. Самые привлекательные скидки на недвижимость предоставляют частные стройфирмы. Аналитики сходятся в мысли, что это первый звоночек отказаться от сделки купли-продажи. Скорее всего, девелопер пытается за счет покупателей проинвестировать ЖК и оборотных денег на счету организации крайне мало. Есть риски нарваться на недострой или долгострой. Гораздо безопаснее инвестировать в уже готовые проекты или здания, находящиеся на финальной стадии строительства.

Популярные государственные программы, количество займов на первичке и вторичке

• «5-10-20» – выгодная ипотечная программа, представленная в 2020 году. Проект разработан для обеспечения казахстанцев кредитным жильем. Условиями госпрограммы покупатель получает ипотеку по кредитной ставке в 5%, при этом первый взнос равен 10% от стоимости квартиры на первичном рынке. Срок действия договора составляет 20 лет. Хороший вариант для малообеспеченных людей или многодетных семей, которые не в состоянии внести 30-50% от цены недвижимого имущества;
• «7-20-25» – главная госпрограмма, направленная на поддержку первичного рынка в стране. Требования для получения одобренной заявки – наличие подтвержденного дохода и отсутствие недвижимости во владении. Условия схожи с соцпрограммой выше: ставка 7%, первый взнос в размере 20% и договор на 25 лет. За первые 6 месяцев текущего года было одобрено свыше 4000 займов;
• «Баспана Хит» – ипотечная программа, рассчитанная на первичный и вторичный рынок. По ее условиям, клиенту могут дать займ на квартиру стоимостью не более 25 000 000₸ и сроком не дольше 15 лет. Чаще всего клиенты прибегают в «Баспана Хит: чтобы взять займ на вторичке. В совокупности за полгода по этой программе выдали выше 7600 займов. Во время кризиса спрос на уже обжитые многоэтажки возрос.

Динамика цен на квартиры в 2020 году

Для оценки этого параметра за основу бралась информация с официального веб-ресурса Министерства национальной экономики Республики Казахстан. В январе текущего года цена продажи 1 м² новой жилплощади подросла на 0,8% по сравнению с декабрем 2019. В среднем по стране квадратный метр обходился казахстанцам в 295 000₸.

Снижение стоимости кв.м. в новостройках за последние 11 лет наблюдалось только в 2009 и 2016 годах. В первом случае по итогам цифра уменьшилась на 6,9% по сравнению с 2008 годам, а во втором – на 3,6% в сравнении с 2015. Причем такие метаморфозы обусловлены исключительно тем, что в 2014-2015 годах наблюдался невиданный до этого прирост стоимости для новых многоквартирных домов.

Если говорить о конкретных лидерах, то самый большой рост по цене за м² январе отмечался (цифры в тенге):

• в Нур-Султане (369 700);
• Алматы (357 200);
• Атырау (326 100);
• Шымкенте (312 700);
• Актау (238 900).

В августе ситуация изменилась незначительно. В сравнении с прошлым месяцем ценник подрос на 2,6%, а при сопоставлении с августом прошлого года – на 6,3%. Средний показатель по стране – 300 400₸ за кв.м. Причем лидерство удерживают все те же города. Изменились только показатели в некоторых городах (суммы в ₸).

• Нур-Султан – 375 100;
• Алматы – 358 700;
• Атырау – 326 100;
• Шымкент – 329 900;
• Актау – 238 900.

При таких результатах сложно отрицать отсутствие объективных показателей для резкого спада ценника. Даже с учетом сниженного покупательского интереса и отсутствия достаточного бюджета у клиентов пока нет причин для беспокойства со стороны застройщиков. Аналитики и риелторы склоняются к тому, что немного замедлится темп продаж и увеличится время выкупа нового жилфонда. В остальном мгновенных потрясений в сфере не будет. Говорить о лопнувшем мыльном пузыре из раздутых девелоперами цен не приходится.

Аренда жилья и офисных помещений в столице

По аналогии с рынками соседних государств, вложения в недвижимое имущество напрямую влияют на стоимость сдачи помещений. Сейчас арендодатели находятся в крайне невыгодном положении.

• Доходы населения не растут или падают, многие арендаторы просят скидку и отсрочку оплаты;

• На содержание жилища уходит столько же денег, но прибыль владельцев не растет;

• Окупаемость новостроек увеличилась, инвесторы с неохотой вкладываются в ЖК под сдачу.

По информации риелторских агентств, сейчас средние суммы аренды упали. Для оценки данных были изучены сотни объявлений в Нур-Султане. На их основе цифры по арендованному жилью следующие:

1. Однокомнатные варианты обходятся в месяц в районе $200-210 (на 5,92% меньше, чем в июле);
2. Двухкомнатные – около $280, что на 2,72% хуже прошлого месяца;
3. Трехкомнатные объекты стоят примерно $320-350.

Офисные помещения сдаются владельцам бизнеса в районе $90 за метр в течение года. То есть, по $7,5 ежемесячно.

3 Тактика застройщиков для привлечения клиентов и прогнозы аналитиков

План девелоперов на время нестабильности крайне прост. Компании привлекают покупателей за счет следующих поощрений:

• скидок на улучшенные планировки;
• черновым или чистовым ремонтом;
• бонусами и длительной рассрочкой;
• скидкой на паркоместа;
• охотное сотрудничество с инвесторами по госпрограммам.

Тенденции ценообразования на жилплощадь формирует столица и крупные города. Пока в оживленных регионах не планируется никаких спадов. Наоборот, недостаток проектов, соответствующих условиям госпрограмм «5-10-20» и «7-20-25» способствует сохранению текущих цифр за м².

Аналитики и маркетологи предполагают, что стоимость новостроек в ближайшие годы вырастет минимум на 3-4% (при росте некоторых факторов рост достигнет -10%). Для этого есть все необходимые предпосылки.

1. Снижение темпов застройки приведет к повышенному спросу на ЖК;
2. Количество стройфирм из-за кризиса снизится и число новостроек уменьшится.

Источник: https://novostroy.kz/